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FISCALITÀ

IMU e TASI – Versamento seconda rata entro il 16 dicembre 2019
6 Dicembre 2019 

È in scadenza il 16 dicembre 2019, il termine per il pagamento del saldo IMU/TASI per il periodo di imposta 2019.

Per quanto riguarda l’applicabilità di IMU e TASI sui “beni merce” [1] (aree e fabbricati) delle imprese del settore delle costruzioni, si ricorda che l’IMU è dovuta per le sole aree fabbricabili e che la base imponibile di tali aree è costituita dal “valore venale in comune commercio” al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, tenuto conto, altresì, dei seguenti elementi [2]:

•              zona territoriale di ubicazione;

•              indice di edificabilità;

•              destinazione d'uso consentita;

•              oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;

•              prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Come confermato dalla C.M. 3/DF/2012, il “valore venale in comune commercio” costituisce la base imponibile, ai fini IMU, anche nell’ipotesi di utilizzazione edificatoria dell’area, consistente nella demolizione di un preesistente fabbricato, ovvero di esecuzione, su edifici preesistenti, di interventi di recupero incisivo (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica [3].

L’imposta è dovuta sull’area, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

Per completezza si ricorda che, ai sensi dell’art. 13, co.9-bis, del D.L. 201/2011, convertito, con modificazioni, nella legge 214/2011, i “beni merce” delle imprese edili, ovvero i “fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati” sono esenti dall’IMU.

Questa esenzione è estesa anche ai fabbricati acquistati dall’impresa, sui quali la stessa procede ad interventi di incisivo recupero (cfr. R.M. 11/DF/2013) [4].

Va precisato che, a pena di decadenza dal suddetto regime di esenzione, è stato previsto l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU entro il temine del 31 dicembre (anziché 30 giugno) dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione che fa sorgere l’obbligo di invio della dichiarazione [5].

Sempre con riferimento al regime di esenzione IMU, si ricorda che in caso di locazione di fabbricati posseduti dalle imprese costruttrici, destinati alla vendita e locati per una parte dell’anno, l’IMU è dovuta per l’intero periodo d’imposta, senza esenzione per il periodo residuo, nel quale l’immobile non viene locato [6].

Per quanto concerne la TASI, ad oggi dovuta sia sulle aree che sui fabbricati,  l’aliquota è fissata in misura pari all’1 per mille, con possibilità, da parte del Comune, di azzerarla o aumentarla fino al 2,5 per mille [7].

Per effetto di una disposizione contenuta nel DL 34/2019 (cd. Decreto Crescita) a decorrere dal 1° gennaio 2022, i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, saranno esenti anche dalla TASI.

A riguardo, su precisa che il Disegno di Legge di Bilancio per il 2020, attualmente in discussione in Parlamento, (DDL 1586/S) contiene, tra l’altro, una disposizione volta a fissare la “nuova IMU” attraverso l’unificazione di TASI ed IMU.

La nuova disciplina prevede, per i fabbricati costruiti per la vendita e non locati, l’applicazione dell’imposta con aliquota dell’1 per mille (con possibilità di azzeramento o aumento sino al massimo del 2,5 per mille), così come attualmente previsto ai fini TASI.

Dal 1° gennaio 2022 viene, comunque, confermata l’esenzione totale dei fabbricati  dalla “nuova IMU”.

 

Dichiarazione IMU

La Dichiarazione IMU va presentata, entro il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui si è verificata una variazione inerente [8]:

  • l’esistenza di circostanze che abbiano determinato riduzioni d’imposta;
  • la mancanza, da parte del Comune, delle informazioni necessarie per verificare il corretto versamento dell’imposta.
     
    Di seguito uno schema dei suddetti obblighi sulla base della tipologia di beni:
     

dichiarazione IMU

Beni

per riduzioni d’imposta

 

Magazzino” ossia i fabbricati costruiti e destinati alla vendita, a condizione che non risultino locati [9]

Fabbricati acquistati dall’impresa, sui quali la stessa procede ad interventi di incisivo recupero [10], consistenti in:

  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia
  • ristrutturazione urbanistica

Alloggi costruiti e non ancora assegnati ai soci, dalle cooperative edilizie [11]

Fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, così come definiti dal D.M. 22 aprile 2008

Fabbricati locati a canone concordato, per i quali l’imposta è ridotta al 75%

Fabbricati di interesse storico-artistico, di cui all’art.10 del D.Lgs. 42/2004 per i quali opera la riduzione “automatica” al 50% della base imponibile

Fabbricati dichiarati inagibili/inabitabili, e di fatto non utilizzati.

La dichiarazione è obbligatoria solo se, rispetto al periodo d’imposta precedente, il contribuente ha perso il diritto all’agevolazione riferita a tali fabbricati (riduzione del 50% della base imponibile), poiché esclusivamente in questo caso, il Comune non possiede le informazioni necessarie per verificare il venir meno della riduzione

Fabbricati per i quali il Comune ha stabilito, con propria delibera, la riduzione dell’aliquota IMU [12], “potenzialmente” prevista dalla legislazione nazionale per i seguenti immobili:

  • fabbricati strumentali all’esercizio dell’attività d’impresa
  • fabbricati posseduti da soggetti IRES
  • immobili locati, ovvero affittati [13] (a prescindere che il locatore sia, o meno, titolare di reddito d’impresa)

per mancanza di informazioni da parte del Comune

 

Aree fabbricabili oggetto di contratti che ne hanno costituito, modificato, ovvero trasferito la proprietà o altro diritto reale.

Il contribuente deve indicare il “valore venale in comune commercio” dell’area (che costituisce la base imponibile del tributo), ovvero le eventuali variazioni dello stesso a seguito del trasferimento, poiché tali informazioni non sono presenti nella banca dati catastale, ed il Comune non è in grado di conoscerle, a meno che non abbia predeterminato i valori venali in comune commercio delle aree edificabili. Ove il Comune abbia esercitato tale facoltà, il Modello IMU non deve essere presentato se il contribuente ha calcolato e versato l’imposta in base al valore deliberato dal Comune

Aree oggetto di utilizzazione edificatoria e quelle considerate edificabili a seguito di demolizione, ovvero di interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica) del fabbricato posto sulle stesse [14].

In tali ipotesi, infatti, fino all’ultimazione dei lavori di costruzione o recupero del fabbricato, ovvero se antecedente, all’utilizzazione effettiva dello stesso, la base imponibile dell’imposta è costituita dal valore venale dell’area

Terreni agricoli diventati aree fabbricabili

Fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, ovvero iscritti senza attribuzione di rendita, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, unicamente nell’ipotesi in cui siano stati computati costi aggiuntivi a quelli di acquisizione

Immobili oggetto di locazione finanziaria, anche da costruire o in corso di costruzione (in tal caso, l’obbligo di presentare il Modello IMU spetta al locatario del bene)

gli immobili assegnati a soci di cooperative edilizie a proprietà indivisa [15], o per i quali è variata la destinazione ad abitazione principale dell’alloggio [16].

  


[1] Beni alla cui produzione e scambio è diretta l’attività dell’impresa e classificati in bilancio tra le rimanenze.

[2] Cfr. l’art.5, comma 5, del D. Lgs. 504/1992, richiamato dallo stesso art.13 del D.L. 201/2012.

[3] Art.3, comma 1, lett. c-d ed f, D.P.R. 380/2001 – cd. “Testo unico dell’edilizia”.

[4] Si ricorda che l’esclusione da IMU si applica solo a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano ultimati e che il fabbricato resti classificato in Bilancio tra le “Rimanenze” e, quindi, destinato alla vendita e non locato. 

[5]Art.3-ter del DL 34/2019 convertito con modifiche nella legge 58/2019.   

[6] Cfr. ANCE “Immobili merce locati – No all’esenzione dall’IMU” - ID n. 14761 del 03 febbraio 2014.

[7] ai sensi dell’art.1, co.14, lett.c, della legge 208/2015.

[8]Cfr. le Istruzioni al Modello IMU approvato con D.M. 30 ottobre 2012. Vedi anche ANCE “IMU e TASI – Versamento seconda rata entro il 17 dicembre 2018” - ID N.34534 del 10 dicembre 2018. 

[9] Ai sensi dell’art.13, co.9-bis, del D.L. 201/2011, convertito, con modificazioni, nella legge 214/2011. Si ricorda che l’esenzione IMU per il “magazzino” delle imprese edili è stata introdotta, a partire dalla seconda rata 2013, dall’art.2, co. 1 e co.2, lett.a, del D.L. 102/2013, convertito, con modificazioni, nella legge 124/2013 (cd. “Decreto casa”) - Cfr. ANCEEliminazione dell’IMU sul magazzino - Legge 124/2013 di conversione del D.L. 102/2013” - ID n. 13563 del 31 ottobre 2013.

[10] Cfr. R.M. 11/DF/2013.

[11]Cfr. R.M. 9/DF/2015. In particolare, il Dipartimento delle finanze ha chiarito che i fabbricati non ancora assegnati ai soci dalle cooperative possono godere dell’esenzione IMU sulla base di due argomentazioni 1) qualificazione soggettiva di “impresa costruttrice” in capo alle cooperative edilizie; 2) assimilazione “dell’assegnazione degli immobili ai soci” al concetto di “vendita”.

[12] Tale facoltà è concessa dall’art. 13, co. 9 e 9-bis, del medesimo D.L. 201/2011.

[13] Cfr. la C.M. 3/DF/2012. Si precisa, inoltre, che tale obbligo, in ogni caso, non opera nell’ipotesi in cui siano stati comunicati all’Agenzia delle Entrate i dati catastali dell’immobile, il Comune abbia stabilito degli adempimenti specifici a carico del contribuente per dimostrare il diritto a fruire della riduzione d’imposta (ad es. consegna del contratto di locazione, ovvero autocertificazione).

[14] Ai sensi dell’art.3, co.1, lett. c, d, ed f, del D.P.R. 380/2001 (cd. “Testo unico dell’edilizia”).

[15] La dichiarazione IMU deve essere presentata, altresì, nell’ipotesi di assegnazione, a titolo provvisorio, dell’immobile al socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa (cfr., da ultimo, Sentenza della Cassazione n.22570/2004).

[16] Tale ipotesi si verifica nel caso in cui l’alloggio è rimasto inutilizzato o non è stato adibito ad abitazione principale per una parte dell’anno.